نصائح مفيدة

كيف عملية البيع والشراء نموذجي من شقة عادية

Pin
Send
Share
Send
Send


خوارزمية لبيع وشراء الشقة سوف تساعدك على تجنب الأخطاء في المعاملات العقارية ، لأنه وصفا مفصلا لمسارك ، ويظهر مسار العمل والإجراءات اللازمة.
تم تحديث المقالة في 20 مايو 2019.

توضح هذه المقالة خطة خطوة بخطوة. شراء الشقق ذات الصلة في عام 2019.
تنزيل بطاقة ذكاء للمشترين الذين لديهم خطة معاملات خطوة بخطوة

إذا كنت بحاجة أولاً إلى بيع شقة - اقرأ المقال: خوارزمية لبيع شقة

تحذير! تخضع المعاملات المتعلقة بنقل ملكية العقارات أو الأسهم في حقها المملوكة من قِبل غير المؤهلين قانونًا والقُصَّر لشهادة موثقة من كاتب العدل.

محتوى المقال مفصل:

عقد مبدئي

إذا كان المبلغ اللازم لعملية الشراء متاحًا ، يمكنك بعد إبرام المستندات الخاصة بالشقة إبرام صفقة. لحماية الكائن الذي تختاره من مطالبات المشترين الآخرين ، إذا كانت هناك حاجة إلى الانتظار (مع الرهن العقاري ، مع بيع الممتلكات الأخرى) ، فإن عقد البيع الأولي يساعد.

في هذا المستند ، بالإضافة إلى النقاط الأساسية حول موضوع البيع والأطراف ، من المهم الإشارة إلى:

  • إبرام اتفاق
  • تحويل الأموال
  • النقل الفعلي للشقة للمشتري ،
  • إلغاء تسجيل الأشخاص غير المصرح لهم للمشتري ،

2 - إجراءات التسوية:

  • - هل سيكون هناك دفعة مقدمة وبأي شكل:

دفعة مقدمة (في حالة إلغاء اتفاق الشراء والبيع بمبادرة من المشتري ، يبقى هذا المبلغ مع البائع)

تعهد بإعادته إلى المشتري إذا رفض أي من الطرفين التوقيع على المستند الرئيسي ،

  • مصادر الدفع لقيمة الكائن (الجزء الذي يتم دفعه على حساب الأموال الخاصة ، والذي يكون على حساب المقترض)
  • مبالغ المدفوعات وطرق تحويل الأموال ،
  • لفواتير الخدمات ،
  • شروط خاصة (ما إذا كان سيكون هناك أثاث ، وسباكة باهظة الثمن ، والتي في وقت نقل الشقة يمكن استبدالها بثمن أرخص ، وما إلى ذلك).

فرض الضرائب

إذا كان العقار مملوكًا لمدة تقل عن 5 سنوات (إذا كان التبرع أو الميراث أو الخصخصة - 3 سنوات) ويكلف أكثر من مليون روبل ، فسيطلب من البائع دفع 13٪ من ضريبة الدخل على مبلغ المعاملة الزائدة عن المبلغ المحدد. لتجنب ذلك ، يشير العقد إلى انخفاض السعر. بالنسبة للمشتري ، فإن هذا محفوف بحقيقة أنه في حالة التقاضي في المحكمة ، فإن الأخير سوف ينطلق من حقيقة أنه يتم فقط دفع المبلغ المكتوب في المستند للشقة.

المخرج هو الإشارة إلى أن الكائن العقاري يباع بمبلغ مليون روبل ، ولكن يتم تطبيق تحسينات لا تنفصل عنه بتكلفة X روبل ، حيث X هي القيمة الإجمالية للكائن مطروحًا منه مليون روبل. صيغ مماثلة هي أيضا مناسبة لمؤسسات الائتمان التي تصدر قروض الرهن العقاري.

لكن للمشتري الحق مرة واحدة في حياته في الحصول على خصم ضريبي فيما يتعلق بشراء مسكن للمبلغ المحدد في العقد (لا يزيد عن 2 مليون روبل). إذا حددت قيمة أقل ، فقد يفقد جزءًا من مبلغ الخصم الضريبي. إذا كانت المستندات تشير إلى مليون ، ودفعت مليوني ، فإن الخسائر ستكون:

(2،000،000 - 1،000،000) × 0.13 = 260،000 روبل.

أيضا ، يتم إعفاء البائع من ضريبة الدخل الشخصية إذا كان يبيع مسكنه الوحيد.

إذا كانت المطالبات تتعلق بنوعية السكن - الصفقة. من الممكن تمامًا تقليل المبلغ المطلوب من خلال جزء من تكلفة الإصلاحات المستقبلية.
إذا كانت الظروف لا تناسبك ، فيجب عليك رفض المعاملة أو تأجيلها.

القواعد الأساسية لمعاملة بيع العقارات

لكي تكون الصفقة العقارية صالحة ، يجب أن تفي بعدد من الشروط:

  1. أجريت وفقا للإطار القانوني. على سبيل المثال ، لا يجوز وضع عقد يركز على عزل الأشياء التي تتعلق بالمناطق المشتركة في مبنى متعدد الطوابق.
  2. يجب أن يكون المشاركون في المعاملة قادرين ومختصين.
  3. يجب أن يكون لدى بائع العقار ملكية الكائن المنفصل.
  4. يجب على كل من الأطراف المشاركة في الصفقة إكماله طوعًا.
  5. تأكيد موافقة الطرفين على البيع والشراء من خلال توثيق عقد بيع العقارات.
  6. تسجيل بيع العقارات في الحكومة بعد هذه الصفقة هو شرط أساسي.

قد يصبح عدم الامتثال لأحد البنود المذكورة أعلاه هو الأساس لكسر العلاقة بين البائع والمشتري ، وكذلك إبطال معاملة الشراء والبيع.

بطبيعة الحال ، يشعر كل مشتري بالقلق إزاء مسألة الأمن في وقت الاستحواذ على العقارات ، لأن المحتالين العقاريين لم ينقلوا بعد.

ولكن في معظم الأحيان ، لا تنشأ المشكلات من خلال خطأ المحتالين ، ولكن في غياب الوعي بقوانين الاتحاد الروسي المتعلقة بالبيع.

النظر في بعض القواعد التي تعتبر إلزامية للاستخدام في المعاملات العقارية:

عند شراء عقار ، يجب عليك أولاً التحقق جميع وثائق الملكية تأكيد ملكيتها.

يمكن أن يكون:

  1. شهادة ملكية الشقة (الخصخصة).
  2. عقد البيع.
  3. الوراثة بموجب القانون أو الوصية.
  4. اتفاق الهدية.

يجب تقديم جميع الوثائق في النسخ الأصلية.، مع ختم وتسجيل BTI أو أي هيئة أخرى تحل محل المكتب. النسخ والناسخات ليست مناسبة في هذه الحالة.

مطلوب شهادة من مكتب الإسكان مشيرا إلى عدد الأشخاص المسجلين في السكن للبيع. يمكن توضيح هذه البيانات بشكل مستقل في مكتب الإسكان ، حيث من المستحسن استبعاد وجود الأشخاص المتقاعدين مؤقتًا ، ولكن مع الاحتفاظ بالحقوق في الشقة.

جواز السفر جانب بيع يستحق الاهتمام أيضا وهي الصفحة ذات العلامات على تسجيل الزواج ومكان الإقامة. من المهم أن نتذكر أن الممتلكات المكتسبة في الزواج تخص كلا الزوجين وأن الحق في ملكيتها لهما أيضًا (باستثناء الممتلكات المتبرع بها والموروثة).

إذا تم تسجيل الأطفال دون سن الرشد في غرفة المعيشة ، ثم عشية المعاملة ، تحتاج إلى طلب إلغاء تسجيلها ومن المستحسن التحقق من هذه الحقيقة.

أصحاب العقارات من ذوي الخبرة لديها قاعدة - أن نكون حذرين من العقارات الرخيصة للغاية وقد تم اختباره مرارا وتكرارا في الممارسة العملية. الشخص الذي يعرف عن عدم قانونية أفعاله ، يسعى إلى بيع الكائن بشكل أسرع وأرخص.

هناك أوقات عندما يتم بيع العقارات عن طريق الوكيل. المشتري ببساطة ملزم بإظهار عناية خاصة ، وإلا لا يمكن تجنب الآثار السلبية. صحة التوكيل مهم جدا. إذا كان مدير المدرسة شخصًا مسنًا ، فقد يكون قد توفي بالفعل ، وبالتالي فإن التوكيل الرسمي لم يعد صالحًا. يجب أن يكون التوكيل الرسمي في حالة تأهب مع تاريخ إصدار جديد ، حيث أن المحتالين يستخدمون غالبًا.

هناك لحظات غير سارة أخرى عندما يتم التعرف على المعاملات التي تتم بواسطة الوكيل على أنها غير صالحة. لذلك ، على الأقل ، تحتاج إلى التأكد من بقاء المدير على قيد الحياة وأن المستند قد تم إعداده طوعًا. الخيار المثالي هو وجود الموكل أثناء المعاملة.

يفضل وجود المشتري للممتلكات في وقت نقل البائع للوثائق اللازمة للبيع. متطلبات منفصلة لكاتب العدل: مكتب وفترة عمل طويلة.

فيما يتعلق بخطط تلقي الأموال وتحويلها. يمكن تقديم عدة. هذا هو كل من المدفوعات النقدية وغير النقدية ، ويتم تنفيذها قبل المعاملة أو خلالها ، مع أو بدون دفعة مقدمة. يتم تحديد جميع الفروق الدقيقة مقدما ، عن طريق الاتفاق المتبادل بين الطرفين.

إعداد الوثائق اللازمة

يمكن تسجيل مستندات تسجيل عقد بيع العقارات إلى فئتين:

الفئة الأولى - هذه هي المستندات التي في غيابها لن يتمكن كاتب العدل من إجراء عملية بيع وشراء ويصدق على نقل ملكية السكن.

وتشمل هذه:

  1. مستندات الملكية للعقار (عند البيع بالوكالة ، يتم إرفاقها).
  2. خاصية المساعدة حول القيمة المقدرة للكائن.
  3. جواز السفر الفني.
  4. شهادة من مكتب الإسكان (نموذج رقم 3) ، والتي تشير إلى عدد الأشخاص المسجلين في الممتلكات المنعزلة.
  5. وثائق تعريف البائع والمشتري ، وأرقام التعريف الخاصة بهم.
  6. شهادة زواج أو طلاق (في الحالة الأولى ، تكون موافقة الزوج / الزوجة على إجراء المعاملة مطلوبة).
  7. إذن من مجلس الأمناء لإجراء معاملة في وجود الأطفال القاصرين.

الفئة الثانية - هذه شهادة دفع للمرافق للعنصر المنفصل ، بالإضافة إلى معلومات أخرى بدونها يستطيع كاتب العدل إجراء معاملة. بدلا من ذلك ، هناك حاجة إليها من قبل المشتري من أجل تجنب مشاكل مع السكن والخدمات المجتمعية.

النظر في إجراءات بيع وشراء العقارات:

- المرحلة الأولى - البحث عن الأشياء

يتكون في العثور على سكن ، وعرض خيارات مختلفة للشقق. بعد توقف المشتري عن أي خيار ، يقوم بعمل إيداع له.

يكتب البائع إيصالًا لاستلام جزء من المال لدفع ثمن الشقة ، أو قيام الأطراف بوضع اتفاقية إيداع مبدئية. في هذه المرحلة

يجري المشتري تدقيقًا قانونيًا للعقار (نقاء مستندات الملكية ، هوية البائع ، إلخ).

- المرحلة الثانية - إعداد عقد البيع

بعد إعداد جميع المستندات اللازمة ، يبرم الطرفان عقدًا مكتوبًا لبيع العقار ، يمكن توثيقه.

يجب أن يعكس النقاط التالية: معلومات البائع والمشتري ، وعنوان الكائن الذي سيتم التخلص منه وقيمته ، وطريقة تحويل الأموال والفترة التي يجب خلالها نقلها إلى البائع ، وتوزيع تكاليف المعاملة ، ووقت الإخلاء (نقل المفتاح).

- المرحلة الثالثة هي تحويل الأموال

الخيار الأكثر أمانًا والأكثر ملاءمة للتسويات المتبادلة بين المشاركين في المعاملة هو تحويل الأموال من خلال خلية بنكية. يجب إبرام عقد استخدامه بطريقة تمكن البائع من استلام المبلغ المستحق له في تاريخ الاستحقاق عن طريق تقديم شهادة ملكية للمالك الجديد إلى موظفي البنك.

بعد الموعد النهائي واستحالة عرض المستند المطلوب من قبل البائع (على سبيل المثال ، تم استلام رفض تسجيل الشهادة) ، يقوم المشتري بإرجاع أمواله ، والوصول إلى الخلية.

- المرحلة الرابعة - تسجيل العقار

بعد إيداع الأموال في خلية البنك ، تدخل الصفقة المرحلة النهائية ، أي يتم تقديم عقد البيع وجميع المستندات اللازمة للتسجيل في خدمة تسجيل الولاية الفيدرالية.

كقاعدة عامة ، بعد أسبوعين ، يتم إصدار وثيقة مسجلة للمشتركين في المعاملة. في هذه المرحلة ، يتلقى البائع مفاتيح الخلية.

- المرحلة الخامسة - الإفراج عن الشقة

يتم إخلاء الشقة وفقًا للشروط المتفق عليها. عند نقل المفاتيح إلى المالك الجديد ، يتم توقيع فعل القبول ونقل السكن.

حتى يتم توقيع مثل هذا الفعل ، يكون البائع مسؤولًا عن حالة الشقة. في الوقت نفسه ، يمكن إرسال جميع الشهادات المتعلقة بعدم وجود ديون على فواتير الخدمات العامة.

لا يزال لديك أسئلة؟ فقط اتصل بنا:

بطاقة المخابرات لتسجيل شراء شقة

دائما سعيد لتوضيح. المؤلف

سيتم تأكيد دقة المعلومات الواردة في المواد الخاصة بي:

    • 218-218 "حول تسجيل حالة العقار" ، دخل حيز التنفيذ في 2 يناير 2017 (بصيغته المعدلة في 1 مايو 2019)
    • قواعد للحفاظ على سجل الدولة الموحدة للحقوق
    • القانون المدني للاتحاد الروسي
    • قانون الإسكان في الاتحاد الروسي
  • قانون الأسرة في الاتحاد الروسي.

الموقع الرسمي ل Rosreestr: rosreestr.ru

تحية من مؤلف ومؤسس الموقع

يسعدني أن أرحب بكم في موقعي المحمي بحقوق الطبع والنشر ، "المعاملات العقارية في روسيا".

اسمي Slobodchikova أولغا ديمترييفنا. منذ عام 2006 ، شاركت في الحفاظ على المعاملات العقارية المعقدة والمعقدة للغاية ويسرني أن أشارككم خبرتي ومعرفتي معك.
لقد أشرفت على أكثر من 1000 معاملة ، منها 250 صفقة ، ذهبت إلى العميل حتى يتم تسجيل العقار "يداً بيد".
لم يتم الطعن في أي من معاملاتي.

في معاملة واحدة فقط ، فقد عميلي الوديعة ، فقط لأنه أرجأ عملية الشراء لفترة أطول بسبب ظروف عائلية. لكن بالطبع تم تحذيري من عدم قابلية الوديعة للإلغاء ، حتى توقيع الاتفاقية وتحويل الأموال.

يحتوي هذا الموقع على 335 من مقالاتي ، والتي ستجد منها إجابات على الأسئلة الأساسية حول المعاملات العقارية وتسجيل حقوق الملكية وفقًا لأحدث التغييرات في القوانين والإجراءات.

يتم التحقق من جميع توصيات تصميمي من خلال تجربة المعاملات الناجحة وتهدف إلى منع الأخطاء والخسائر المالية. اتبع "خطوة بخطوة".

المواد الموجودة على الموقع تمتثل لمتطلبات القانون الاتحادي - 218 "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" بصيغته المعدلة في 05/01/2019.

الموقع يعمل منذ عام 2015.
وقد زار بالفعل من قبل أكثر من ذلك 3 300 000 الأشخاص الذين تلقى كل منهم أحدث المعلومات حول التنفيذ الصحيح لصفقة عقارية ، وعاد نصف الزوار تقريبًا إلى الموقع عدة مرات. هذا تقدير كبير جدا لعملي.
شكرا لك

يوجد مُخبر حضور Livelnternet في أسفل الصفحة ويمكنك معرفة عدد الأشخاص الموجودين على الموقع في نفس الوقت.

لقد تم اختبار مواد هذه المشاريع مرارًا وتكرارًا بناءً على الخبرة ويمكن أن تكون بمثابة مصدر موثوق للمعلومات ذات الصلة ، وكذلك أدوات عملية للتوثيق الذاتي للمعاملة.

تأكد من الانتقال إلى الصفحة الرئيسية للموقع - هناك مقالات مهمة بها أحدث التغييرات.

أتمنى لكم جميعا معاملة ناجحة. احصل على معرفة مثبتة ولا تشك في قوتك.

التحيات ، المؤلف.
07/22/2019 العام

البريد الإلكتروني: [email protected]

شاهد الفيديو: كيفية حساب بناء بقعة ارضية مساحتها 100 م r+2 (كانون الثاني 2021).

Pin
Send
Share
Send
Send