نصائح مفيدة

10 نصائح لبيع المنزل بسرعة

Pin
Send
Share
Send
Send


يستثمر الزعانف في العقارات المقومة بأقل من قيمتها ، ويرتبها ويضربها في النفقات ويحقق أرباحها. كما هو الحال مع أي نوع آخر من الأعمال ، فإن إعادة بيع المنازل لديها قوانينها ومبادئها. قبل الوصول إلى العمل ، يجدر فهم الفروق الدقيقة وتحديد المخاطر المحتملة.

أسباب المظهر

على الرغم من وجود أصول جيدة ، فإن إعادة بيع المساكن في روسيا كنوع من الأعمال يكتسب زخماً فقط. والسبب في ذلك هو النظام الضريبي الحالي ، الذي يتطلب من البائع تعويض الدولة 13 ٪ من قيمة المنزل. أصبح السوق الغربي الملهم الأيديولوجي للأرباح على إعادة بيع العقارات. لأول مرة ، بدأت مثل هذه العمليات في الولايات المتحدة.

خلال الأزمة العالمية في عام 2008 ، أدرك أصحاب العقارات مدى ربحهم لشراء أشياء غير سائلة ، والاستثمار في تحسينها وبيعها بعد إعادة الإعمار بسعر جيد. ساعد العمل المنهجي العديد من الوكالات على البقاء على قيد الحياة في وقت قاتل فيه المنافسون لكل عميل ، مع تقديم أسعار وشروط قياسية. بمرور الوقت ، بدأ التقليب كظاهرة في اكتساب شعبية وتطوير كإتجاه منفصل في العمل مع العقارات.

ماذا يحتاج الزعنفة للمبتدئين؟

هذا العمل مثالي لأولئك الذين يرغبون في العمل عن بُعد والسفر وعدم الالتحاق بالقيود في شكل أجور. يمكن تأمين بداية أفضل عن طريق وكيل أو سمسار عقارات لديه دراية بالفعل بقوانين مكانه وهو مستعد لاستثمار إمكاناته في عمليات محفوفة بالمخاطر.

لبدء أعمالهم التجارية الخاصة ، يجب على رجل الأعمال:

  1. التركيز على سوق العقارات ، وتحديد سعر مواتية وغير مواتية ،
  2. لديك استثماراتك الخاصة أو العمل مع شريك يستثمر ،
  3. وضع خطة عمل واضحة ووضع سلسلة من العمل ،
  4. الاستجابة بسرعة للتغيرات والمعلومات الخاصة ،
  5. بناء فريق من المقاولين الموثوق بهم (مصلحي ، معلنين ، محامين) ،
  6. تحديد المواعيد النهائية وبناء قاعدة.

لا يمكن لشخص واحد أن يتعامل بشكل مستقل مع حجم المهام بالكامل ، وبالتالي ، فإن البحث عن شركاء أو موظفين جديرين يمثل أولوية. كل واحد مسؤول عن اتجاهه الخاص وهو مسؤول في الآلية. يرجى ملاحظة أن هذا النوع من الأعمال يتطلب تقنينًا.

كيف يبدو مخطط منزل إعادة البيع؟

إذا وضعت التقليب في خوارزمية محددة ، فستحصل على المخطط التالي:

  1. ابحث عن "قمامة" أو كائن يباع بتكلفة منخفضة ،
  2. تثمين واسترداد العقارات ،
  3. ترتيب سريع للكائن (إصلاحات تجميلية ، تنسيق الحدائق للمخطط الشخصي ، تركيب الأسوار ، تحديث ، فحص وإكمال الاتصالات ، إلخ) ،
  4. الإعلان والبحث عن مشتر محتمل ،
  5. تنفيذ معاملة تتطلب دعمًا قانونيًا ،
  6. دفع الضرائب
  7. الربح وتوزيع الأرباح ، رأس المال العامل لشراء المنزل المقبل.

النموذج المقدم بسيط للغاية ولكنه شاق. من المهم أن يلعب الوقت دورًا مهمًا في تنفيذه. إذا استمرت أعمال الإصلاح ، فستتغير سياسة التسعير وتوقيت الفوائد.

من أين تبحث عن الأشياء المراد شراؤها وكم يمكن أن تكسب؟

المهمة الرئيسية للزعنفة هي الحصول على أشياء مربحة للشراء. يمكن أن تكون منازل ريفية ، مساكن صيفية ، منازل خاصة ، منازل ريفية ، دوبلكس ، قطع أراضي ، إلخ. من المستحسن أن تكون جميعها موجودة في أماكن النشاط المتزايد والبناء المستمر وتوسيع البنية التحتية. على سبيل المثال ، في هذا الصدد ، فإن خيار الفوز هو موسكو ومنطقة موسكو.

يمكن الحصول على أعلى الأرباح في:

  • أصل مقومة بأقل من قيمتها (المنازل في أي حالة ، والتي تقع في الأماكن التي سيتم بناؤها قريبا) ،
  • المنازل في حالة "قتل" (تتطلب إصلاحًا خارجيًا وداخليًا ، والذي يبدو بصريًا معقدًا ومكلفًا) ،
  • الأشياء الجانبية (الوقوع في ملكية البنك والانخفاض الحاد في الأسعار. للعثور عليها ، من الأفضل التصرف بشكل دوري ومراجعة المعلومات على مواقع المؤسسات المصرفية والمؤسسات الأخرى) ،
  • بيع عاجل (عندما يحتاج أصحاب المال أو أنهم يستعدون للتحرك) ،
  • مشاكل في المستندات (وجود محامي جيد في فريق العمل ، يمكنك العثور على هذه المنازل ، وفي إطار القانون ، حل المشكلات المتعلقة بالأوراق).

بعد التسجيل ، فإن السادة الذين يقومون بإنشاء منزل جذاب للشراء من دون أي شيء يأخذون الأمر.

كيفية زيادة القيمة السوقية؟

معظم المالكين ليس لديهم الوقت أو المال لوضع مساكنهم في النظام. هو أكثر ربحية لهم لبيع ممتلكاتهم دون استثمارات وعدم قضاء وقتهم في التحسينات. هذا يمكن استخدامها من قبل المتخصصين. من خلال قاعدة موارد وفريق إصلاح جيد ، يمكنك تحويل منزلك بسرعة.

إشراك المصممين المبتدئين والمهنيين الذين يمكنهم العثور على مواد البناء من الموردين المباشرين. تذكر أن مشتريات الجملة توفر مدخرات إضافية. التعاون مع نفس المقاول التجاري سيعطي فوائد في شكل خدمة ذات أولوية وعالية الجودة لممتلكاتك.

كما تعلمون ، الإصلاحات عالية الجودة لا تعني تكلفة. يمكنك إنشاء أسلوب وداخل فريد من الأشياء البسيطة. انتبه للأشياء الصغيرة. يمكن تشجيع العميل على شراء شيء يبدو غير مهم على الإطلاق في عينيك.

الشيء الرئيسي هو تطبيق التركيبة المناسبة وتنفيذ التصميمات التي تلبي أذواق العملاء. في أمريكا ، لإعادة البيع ، يحاولون تزيين الشجرة بمساحات خضراء مزروعة. يؤدي السياج الملون والعشب جيد الإعداد للمشتري إلى اتخاذ قرار إيجابي.

عمليات البحث عن العملاء: الحيل والخدع

في مرحلة شراء كائن ما ، من المهم بالفعل بدء البحث عن مشتر محتمل. يمثل التوقيت في هذا الأمر أولوية ، حيث يذهب العديد من الوكلاء إلى الحيل والحيل. على سبيل المثال ، يرنوا الأشخاص في القاعدة ويجدون الأشخاص المهتمين ويحددون الحد الأدنى للسعر. ثم يقدمون للعميل الآخر سعرًا أعلى ، وعندما يوافق ، يبلغون المشتري الأول أن هناك شخصًا جاهزًا لتقديم مبلغ كبير. باستخدام طريقة فرض وزيادة الإثارة ، يحقق الزعنفة الحد الأقصى للسعر ، والذي يكاد يكون من المستحيل "القفز" عليه.

المشترين المدعوين مدعوون لتفقد المنزل النهائي ، والذين ، بكل مظاهرهم ، يبدون اهتماما. هذا حافز إضافي لإجراء عملية شراء متهورة. يتم لعب دور مهم من خلال المعلومات المرئية التي تم اختيارها بشكل صحيح والإعلان في مصادر موثوقة. يمكن القيام بإعدادات الإعلانات على الإنترنت والبحث عن العملاء من قبل فرد من موظفي الشركة. في بعض الحالات ، يمكنك نقل الإسكان للبيع إلى وكالة وكسب عمولتك.

تحجيم الأعمال

بعد ممارسة العديد من المعاملات ، يمكن للزعيم توسيع الموظفين وزيادة عدد العقارات المتداولة. سيساعد ذلك في الوصول إلى مستوى جديد نوعيًا من الأرباح وقهر السوق. في عملية تحسين العمل ، تحتاج إلى إقامة شراكات ، والبحث عن الاتصالات والأشخاص الذين سيعلمون بظهور فرص جديدة مثيرة للاستثمار.

تبدأ الزعانف عادة بمنطقة واحدة أو محلية. للتوسع ، انتبه إلى المناطق الأخرى وآفاق العمل في الخارج. توفير خلفية صلبة في مواجهة المحامين والمقاولين جيدة. تحليل المنافسين وتقييم طرق الترويج الخاصة بهم. لا تخف من اختبار خيارات الإعلان المختلفة واللجوء إلى الأساليب غير القياسية. وبالتالي ، سوف عملك مثل ساعة.

كيفية زيادة فوائد التقليب؟

في البداية ، تحدثنا عن حقيقة أن روسيا ليست نشطة للغاية في قطاع المبيعات بسبب العبء الضريبي الذي يقع على عاتق البائع. لقد تعلم المتخصصون كيفية تجاوز هذا الحاجز بعدة طرق:

  1. الحصول على خصم ضريبي (إذا كانت تكلفة السكن أقل من 3 ملايين روبل ، فإنك تدفع 13 ٪ ، ولكن يمكنك الحصول على خصم يصل إلى 160 ألف روبل ، والمشتري ما يصل إلى 260 ألف روبل) ،
  2. ملكية العقارات لأكثر من 3 سنوات (مثل هؤلاء المالكين لا يدفعون ضريبة عند إجراء المعاملات مع الأصول) ،
  3. تخفيض غير قانوني ، لكن عملي في التكلفة الفعلية (عند التسجيل الرسمي ، يتم دفع الفرق نقدًا).

وكقاعدة عامة ، يعمل المبتدئين برأس المال العامل الخاص بهم. هذا هو مقدار صغير يتم استثماره في الكائن. زيادة في المبيعات سوف تساعد في تجاوز الرسوم المعتادة.

لكن لا تنسَ أن تقوم بعمل تقدير خاطئ دقيق. يجب أن تكون خطتك المالية مثالية. النظر في المخاطر المالية والخطة استنادا إلى أسوأ السيناريوهات. وبالتالي ، يمكنك الحصول على تجربة لا تقدر بثمن وأرباح جيدة على المعاملات العقارية.

كيفية بيع منزل جديد

يمكنك شراء شقة في مبنى جديد ليس فقط من المطور. في نفس الوقت الذي يستطيع فيه المطور الذي يقوم ببناء المنزل ، يمكن للمستثمرين من القطاع الخاص والصناديق المشتركة والكيانات القانونية الأخرى بيع مساكن في نفس المنزل. إذا عرضوا شراء شقة في منزل لم يتم بناؤه بعد ، فإن هذه المعاملة تسمى التنازل عن الحقوق.

جوهر هذه الظاهرة هو أن البائع والمشتري يتفقان على نقل ملكية كائن غير موجود. تحظر القوانين الروسية بيع العقارات غير المكتملة تقريبًا. ومع ذلك ، فمن الممكن شراء مسكن في منزل لم يتم بعد تكليفه به إذا قمت بإبرام اتفاق ما يسمى التنازل أو التنازل عن الحقوق. في هذه الحالة ، يتحمل المشتري جميع حقوق والتزامات المساهم ، والتي كانت في الأصل البائع ، والبائع يتلقى المال في المقابل.

أخبر السماسرة العاملون في سوق الإسكان الأساسي في موسكو RBC Real Estate عن المخاطر التي تواجههم عند شراء شقق لنقل الحقوق وأفضل طريقة للتحضير لمثل هذه الصفقة.

لماذا استخدام المهمة؟

التنازل عن الحقوق ليس الطريقة الأكثر وضوحا للحصول على شقة في مبنى جديد. تفضل الغالبية العظمى من مشتري المنازل في السوق الأولية التعامل مباشرة مع المطور: في موسكو ، تتجاوز حصة هذه المعاملات 70 ٪ ، وتقارير وكالة Best-Novostroy العقارية تشير إلى بيانات Rosreestr.

يحتل المركز الثاني من حيث انتشاره معاملات البيع بالجملة ، حيث تقوم شركة معينة (أي كيان قانوني) بشراء جزء من الشقق في وقت واحد من المطور. باستخدام مثل هذه الجملة ، يمكن للمطور تزويد الكيان القانوني بخصم ، وفقًا لموقع Best-Newbuilding. هذه الآلية مفيدة للمطور ، حيث يمكن للمطور التخلص فورًا من عشرات الشقق. تجد الشركة المشتري أيضًا ربحًا: عادةً ما تحتفظ هذه الشركات بالكميات التي اشترتها ، من أجل بيعها لاحقًا لأفراد عاديين بتكلفة أعلى.

التنازل المباشر عن الحقوق يشغل فقط 3 ٪ من السوق الرئيسي لرأس المال ، يلي من إحصائيات Rosreestr.

هيكل مبيعات الشقق في السوق الرئيسي لموسكو في عام 2017

نوع المعاملةحصة من إجمالي حجم المعاملات في DDU ، ٪
شراء من قبل فرد من المطور71%
صفقات بالجملة مع كيان قانوني21%
معاملات بالجملة مع فرد (أكثر من 4 عقود لكل فرد)4%
احالة من كيان قانوني2%
الاحالة من الأفراد1%

الجدول: "Best-Newbuilding" ، قسم Rosreestr لموسكو

تقول إيرينا دوبروخوتوفا ، رئيسة مجلس إدارة Best-Novostroy ، في RBC Real Estate ، إن القرعة الأكثر شعبية ، كقاعدة عامة ، لا تذهب إلى تنفيذ مشروع جديد في بداية المبيعات - لقد تم تركها لاحقًا. في هذه الحالة ، يمكن لمشتري الجملة بسبب العلاقات غير الرسمية مع المطور شراء الشقق مقدمًا ، ثم طرحها للبيع. في هذه الحالة ، قد يكون التنازل عن الحقوق هو الخيار الوحيد لشراء شقة في المنطقة المرغوبة وغرفة في مجمع سكني معين.

قد يكون الطلب أيضًا مطلوبًا إذا كان المشتري يريد شقة لا تحتوي على أكثر الخصائص شيوعًا وقد انتهت هذه الحصص بالفعل إلى المطور. على سبيل المثال ، في شاشة LCD ، قد يكون هناك عرضان أو ثلاثة فقط لشقق اقتصادية من أربع غرف. يمكن شراء هذه الشقق مسبقًا من قبل المستثمرين ، ثم إعادة بيعها للمشترين العاديين بسعر أعلى.

حذرت إيرينا دوبروخوتوفا من أن "المطورين أنفسهم يحجمون في كثير من الأحيان عن الموافقة على المهام حتى لا يخلقوا منافسة داخل المشروع". - سيكون السعر أعلى للمهمة ، مع زيادة جاهزية البناء للمنشأة ، خاصة إذا تم شراء الشقة في المرحلة الأولية من الاستعداد ، وعندما يتم بيع المهمة ، يتم بيعها بالقرب من لحظة تكليف المنزل. "قد يشمل سعر المهمة أيضًا عمولة المطور (إذا كان ذلك ضمنيًا لتنفيذ المهمة) - خاصةً إذا تم عرض المهمة على كائن له خصائص خاصة لا يمتلكها المطور للبيع."

وقالت ناتاليا كوزنتسوفا ، المدير العام لوكالة بون تون العقارية: "الميزة الرئيسية لهذا المخطط هي أن اتفاقية التنازل تخضع لتسجيل الدولة في روسريستر". "من لحظة التسجيل ، يصبح المستحوذ مشاركًا كاملاً في البناء المشترك مع جميع الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في العقد والقانون الاتحادي رقم 214."

من يبيع

وقال ديميتري بانتيلييمونوف ، الشريك الإداري للوكالة الوطنية العقارية: "يمكن تقسيم البائعين الذين يعرضون الإسكان في مبنى جديد لإعادة التعيين إلى ثلاث مجموعات". المجموعة الأولى هي المستثمرين. ويشمل ذلك الأفراد الذين يشترون ما متوسطه واحد إلى عشر شقق ، والكيانات القانونية التي تقاس أحجام استثماراتها بمئات الملايين من الروبل ، وصناديق الاستثمار الاستثمارية المغلقة (أي صناديق الاستثمار المشترك المغلقة) والمتخصصة في العقارات ".

"المجموعة الثانية هي المقاولون" ، تابع الخبير. - هذه هي الكيانات القانونية التي قدمت خدمات مختلفة - من البناء إلى التسويق. الأكثر شيوعًا بينهم مقاولو الإنشاءات ، الذين يدفع المطور معهم جزئيًا أو كليًا مترًا مربعًا. المجموعة الثالثة هي الأفراد الذين اشتروا العقارات لأنفسهم ، لأفراد أسرهم أو للإيجار ، ولكن لأسباب مختلفة قررت أو أجبرت على بيعها ".

في بون بون العقارية ، في عام 2017 ، لوحظ انخفاض في حصة الأفراد الذين قاموا بإعادة بيع شقة تم شراؤها مسبقًا. وفقا لناتاليا كوزنتسوفا ، هذا يرجع إلى انخفاض في الربحية من الاستثمار في العقارات.

وأضاف ديمتري بانتيلييمونوف: "تجدر الإشارة إلى مجموعة أخرى من المستثمرين - هؤلاء هم المستثمرين الذين يشترون الإسكان للتأجير لاحقًا". "الآن أصبحت حصة هؤلاء المستثمرين في المشروعات الكلاسيكية للاقتصاد ودرجة الراحة في حدها الأدنى (أقل من 3٪) ، نظرًا لأن إيجار الأعمال في بلدنا يحقق دخلًا [الإجمالي] عند مستوى 4-5٪ سنويًا."

كيفية التحقق من شقة

المشكلة الرئيسية التي تحتاج إلى الاهتمام بها هي حقيقة أنه لا يتم نقل الحقوق فقط ، ولكن أيضًا التزامات بموجب عقود المشاركة في البناء المشترك ، لفت الانتباه إلى وكالة "بون تون". "إذا لم يدفع المشارك السابق (المحيل) كامل المبلغ بموجب العقد ، فسيتعين على المشارك الجديد (المحال إليه) دفع ديونه. لذلك ، من الضروري طلب مستندات الدفع التي تؤكد الدفع الفعلي لسعر اتفاقية المشاركة ، بالإضافة إلى شهادة من المطور بشأن التسويات التي تمت وعلى عدم وجود متأخرات الدفع "، أوصت ناتاليا كوزنتسوفا.

وقال الرئيس التنفيذي لبون تون: "إذا كانت المهمة بين الأفراد ، فإن القانون يسمح بدفع سعر الامتياز قبل تسجيل الدولة للعقد" ، وهذا يخلق فرصة "لبيع" الحقوق عدة مرات. لذلك ، يُنصح باستخدام خلية مصرفية للتسويات المتبادلة. "

إنه أمر صعب للغاية ، ومستحيل في بعض الأحيان على الإطلاق شراء الاحالة من الشقة التي تم شراؤها مع الرهن العقاري إذا كان لدى المشتري أيضًا قرض رهن ، كما هو موضح في "Best-Newbuilding". "ولكن إذا جاء المشتري بالنقد ، فمن الممكن" ، أوضحت إيرينا دوبروخوتوفا. "هناك صفقات إحالة عندما يتم سداد الرهن العقاري لأول مرة ، ثم يتم وضع اتفاقية التنازل."

"في هذه الحالة ، يتم وضع عقدين: الأول ، اتفاقية قرض بين المشتري والبائع. هذا شكل مكتوب بسيط: العقد لا يخضع للتسجيل ، إنه نوع من الاستلام "، أضاف Dobrokhotova. - يقوم المشتري أولاً بتحويل الأموال إلى بائع الشقة بموجب اتفاقية القرض ، وسداد الرهن العقاري ، ويزيل "الرهينة" (في المباني الجديدة ، ليس هذا في الواقع رهنًا ، نظرًا لعدم وجود أي كائن ، والطوابع على DDU هي "الرهن العقاري بموجب القانون"). وبالتالي ، فإن الشقة يتوقف عن أن يكون الرهن العقاري ومن ثم يتم إعادة إصدارها بالفعل إلى المشتري (التنازل عن الحقوق). عندما يتم تشغيل المنزل ، يضع المشتري بالفعل شهادة ملكية ".

يمكن استدعاء عامل الخطر الرئيسي عند شراء شقة لنقل الحقوق بناء موثوقية , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. إذا كان هناك المزيد من الروابط في سلسلة المعاملات ، فمن الضروري لكل منهما التحقق من الوفاء بالتزامات الدفع. "

"إنه يستحق الاهتمام أيضًا كيف المستثمر الوفاء بالتزاماته الدفع : عن طريق الدفع نقدًا ، أو تعويض العمل المنجز ، أو فاتورة ، أو غير ذلك ، "نصح Panteleimonov. - إذا كنت تشتري شقة من كيان قانوني ، فاطلب وثائق تثبت سلطة الموقع لإكمال هذه المعاملة. في بعض الأحيان ، في ميثاق المنظمة ، لا يتمتع المدير العام بسلطة نقل الملكية. في حالة صندوق الاستثمار المشترك المغلق ، تكون هذه المخاطر في حدها الأدنى ، حيث أن جميع المعاملات تتطلب موافقة مسبقة من لجنة إيداع أو استثمار خاصة. "

عامل منفصل هو قضية السعر . "عند شراء شقة عن طريق تعيين مطالبة ، تحصل على مطالبة بالمبلغ المشار إليه في اتفاقية حقوق الملكية الأولى. عادة ما يكون أقل بكثير من السعر الذي تدفعه للمستثمر. هذا هو ، في حالة التأخير في تشغيل المنزل والنزاعات القانونية مع المطور ، فإن السعر الأساسي لحساب جميع الغرامات والغرامات لصالحك هو سعر العقد بين المطور والمالك الأول ، وليس السعر الذي دفعته للمستثمر ". الوطنية العقارية. "

كيف تغير السوق

في الآونة الأخيرة ، انخفض عدد الشقق التي تم بيعها عن طريق التنازل عن الحقوق بشكل كبير في موسكو ومنطقة موسكو ، الموجودة في وكالات العقارات Est-a-Tet ، و Best-Newbuilding و National Real Estate. "منذ عامين ، انخفض عدد الأشخاص الذين لديهم أموال مجانية ، وهو ما لم يستطع التأثير في الطلب والتأثير على المستثمرين. وقال فاليري روتشي ، مدير قسم المبيعات في وكالة Est-a-Tet ، لـ RBC Real Estate ، إن حصة إعادة البيع انخفضت - ما يصل إلى 20 ٪ من الناس تركوا في نهاية المطاف مساكن استثمارية لإقامة خاصة بهم.

منذ يناير 2015 ، المستثمرون من القطاع الخاص (أي الأفراد والكيانات القانونية الصغيرة) لم يستثمروا عملياً في المباني الجديدة ، بالتأكيد ديمتري بانتيلييمونوف. وقال الخبير: "يواصل المستثمرون الكبار (الكيانات القانونية وصناديق الاستثمار المغلقة) العمل في السوق ، لكن حصة الاستثمارات في الإسكان انخفضت بشكل ملحوظ". - هذا ينطبق بشكل خاص على الدرجة الاقتصادية في منطقة موسكو. في عام 2017 ، جرت هذه المعاملات فقط في تلك الحالات عندما كانت نسبة "سعر / سيولة كائن / موثوقية المطور" مفيدة بشكل واضح. من خلال الاستثمارات في مشاريع موسكو ، فإن الأمور أفضل ، لكن ليس كثيرًا ".

في عدد من المشاريع البارزة ، يمكن أن يكون العائد أعلى بكثير من الودائع المصرفية (حوالي 11 ٪ في بعض مشاريع فئة الراحة وما يصل إلى 17 ٪ في فئة الدرجة الممتازة) ، ومع ذلك ، من الصعب على المستثمرين من القطاع الخاص حساب مثل هذا الشيء والتنبؤ بما سيكون عليه في بداية المبيعات المبيعات ، وأشار في "أفضل Newbuilding." "يقرر العديد من الأشخاص شراء مبنى جديد فقط بعد التأكد من تنفيذ البناء بشكل حيوي ، وأن الكائن في مرحلة أعمال التثبيت. في هذه الحالة ، لن تكون المهمة مربحة جدًا [للبائعين] "، أوضحت إيرينا دوبروخوتوفا.

"بشكل عام ، منذ عام 2015 يمكننا التحدث عن انخفاض طويل في سوق الإسكان" ، وخلص ديمتري بانتيلييمونوف. - سوف يستمر هذا الاتجاه في السنوات المقبلة. ويرجع ذلك إلى عدة أسباب: فائض العرض على الطلب ، وعواقب الأزمة الديموغرافية في التسعينيات ، بالإضافة إلى التجديد القادم ، الأمر الذي سيؤدي إلى تعديل السوق إلى حد ما بسبب الحجم الكبير للإسكان الذي سيدخل السوق. "

ما هو أكثر ربحية: بيع المنزل بنفسك أو من خلال وكالة

على مدى السنوات العشر الماضية ، تشكلت العديد من الوكالات العقارية بحيث أصبح من المستحيل عدها. في موسكو وحدها هناك أكثر من ألفي منهم! حتى عطلة مهنية ظهرت بمبادرة من نقابة موسكو - يوم السمسار (19 ديسمبر).

لنفترض أنك ، بناءً على نصيحة من المعارف أو الإعلان على الإنترنت ، اختر وكالة ، وأبرم اتفاقًا معه ، وابدأ في انتظار إحضار المشتري إليك. كم من الوقت سوف يكون الانتظار الخاص بك؟ شهر؟ اثنين؟ ربما ستة أشهر؟ سيكون عبثًا البحث عن شروط البيع في العقد - على الأرجح أنها غامضة أو مع تحفظات قانونية كبيرة. بالطبع ، من الممكن إنهاء العقد بسبب فترات طويلة ، لكن كيف يمكن القيام بذلك رسميًا إذا لم يتم توضيحها في العقد؟ على الأرجح - لا شيء.

نصيحة 1 - لا تتوقع بيع منزل من خلال وكالة عقارية بشكل أسرع من البيع المستقل. الناس أكثر عرضة لشراء العقارات مباشرة من المالك.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك خدعة قانونية رائعة - "تنسيق قيمة العقار للبيع". بمعنى ، سيتم تحديد قيمة منزلك من قبل المثمن المزعوم المستقل ، والذي من المحتمل أن يكون موظفًا بدوام جزئي في الوكالة. هذه القيمة المقدرة ستكون أقل من السوق. حول مسألة كيفية تقييم المنزل بشكل مستقل قبل البيع ، سنعود.

أيضًا ، يمكن للوسطاء العقاريين "مغادرة" - أي بالإضافة إلى العمولة من البائع (1-5٪ من مبلغ المعاملة) ، تحب الوكالات (خاصةً من أعلى المستويات) أن تأخذ عمولة خفية من المشتري أيضًا ، وبالتالي تزيد من قيمة الممتلكات الخاصة بك ، وبالتالي ، تزيد من قيمة الممتلكات الخاصة بك.

و - الماضي. عند وصولك إلى وكالة عقارية ، لا تعرف من سيعمل على معاملتك ، وإذا عرفت ذلك ، فلن يخبرك أحد - أخصائي متمرس أو متدرب سيتعلم فن البيع في عقارك.

نصيحة 2 - البيع الذاتي هو أكثر ربحية من خلال وكالة. على الأقل حجم اللجان (50 ألف روبل أو أكثر).

ما هي المستندات المطلوبة عند بيع المنزل

ابدأ في بيع منزلك من خلال إعداد المستندات:

  1. جواز سفر المساحية للمنزل والأرض ،
  2. موافقة الزوج التوثيقية على بيع المنزل ،
  3. فعل وضع منزل في العملية ،
  4. شهادة من دائرة الضرائب الفيدرالية بشأن عدم وجود دين ضريبة الممتلكات ،
  5. شهادة من شركة الإدارة (ZHEK) حول عدم وجود ديون على فواتير الخدمات ،
  6. إذن بناء وتصميم منزل (إن وجد) ،
  7. مقتطف من USRN. المستند ، على الرغم من دفعه ، مفيد للغاية في عملية المبيعات. على سبيل المثال ، من المفيد أن يوثق للمشتري حقه في امتلاك منزل ، وكذلك لإقناعه بغياب الاعتقالات والأعباء والمشاكل الأخرى المتعلقة بالمنزل والأرض. بمعنى آخر: يساعد مستخلص رسمي من Rosreestr في اتخاذ قرار الشراء.

يرسل Rosreestr مقتطفات من USRN في غضون 3 أيام (هناك تأخير). إذا كنت ترغب في تلقي المعلومات بشكل أسرع ، فإنني أوصي بطلب العبارات مباشرة من خلال واجهة برمجة تطبيقات Rosreestr - لذلك ستتلقى وثيقة في غضون ساعة. التكلفة هي نفسها - 250 روبل ، البيانات الرسمية مأخوذة من USRN Rosreestr ويتم تأكيدها بواسطة التوقيع الرقمي الإلكتروني للمسجل (EDS).


مقتطف من USRN ، الذي طلبته مؤخرًا من خلال واجهة برمجة تطبيقات Rosreestr

كيفية تحضير منزل للبيع

يمكن أن يكون إعداد المنزل نشاطًا رائعًا سيفتح فيك مصممًا ومهندسًا معماريًا ومقبسًا لجميع المهن. اجعل المنزل جذابًا وابرز عنك من خلال لمسة فريدة من نوعها. يمكن أن يكون دوارة للطقس على السطح أو بوابة مزورة جميلة أو سياجًا جديدًا أو مقعدًا مريحًا أو صندوق بريد عصري بالقرب من المدخل. يجب أن يكون المنزل وبالقرب من المنزل نظيفًا ومرتبًا.

بعض النصائح البسيطة:

  • قبل بيع المنزل ، أوصي بإجراء إصلاح تجميلي صغير: تخلص من التشققات والبقع والرقائق والخدوش وخلفيات الغراء والسقوف البيضاء وما إلى ذلك ،
  • تزيين الأماكن الأكثر وضوحا في المنزل مع الستائر مشرق ، إناء من الزهور أو الشمعدان الجدار ،
  • تسليط الضوء على الجوانب الإيجابية للغرف والمباني. على سبيل المثال ، أحدهما مشمس ، والآخر مريح ، والثالث مثالي للمكتبة أو المكتب ، إذا قمت بنقل طاولة هناك ووضع عدة أرفف ،
  • انظر إلى منزلك من خلال عيون المشتري.

نصيحة 3 - يقول علماء النفس أن الناس يتخذون قرار شراء في أول 15 ثانية. مصلحة المشتري لا يزال في الطريق إلى المنزل.

يجب أن تبدو واجهة المنزل الجاهز للبيع مثل هذا

كيفية كسب المال على إعادة بيع الشقق؟

إعادة بيع الشقق تكتسب زخما مرة أخرى بعد الأزمة. اقرأ عن كيفية جني الأموال من إعادة بيع الشقق ، والطريقة التي تختارها ، وما المهارات اللازمة لذلك.

المحتويات:

في أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية ، أصبح إعادة البيع السريع للعقارات أو "التقليب" شائعًا منذ فترة طويلة. في روسيا ، بدأ هذا النوع من الأعمال في الظهور فقط بسبب بعض الصعوبات مثل:

في أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية ، أصبح إعادة البيع السريع للعقارات أو "التقليب" شائعًا منذ فترة طويلة. في روسيا ، بدأ هذا النوع من الأعمال في الظهور فقط بسبب بعض الصعوبات مثل:

  • استثمارات كبيرة في البداية ،
  • خطر كبير من عدم بيع الممتلكات بالسعر المطلوب ،
  • التفاصيل الدقيقة للتشريع وسوق العقارات.

ومع ذلك ، فإن أولئك الذين درسوا الموضوع ولم يتخذوا خطوات متسرعة عثروا على أشياء سائلة للشراء ، متجاوزين المنافسين وكسبوا بنجاح.

كيفية البدء في كسب المال على إعادة بيع العقارات

الأرباح على إعادة بيع العقارات يجب أن تبدأ مع تسجيل الأعمال.

بالطبع ، يمكن للفرد أيضا شراء الشقق. فقط ضع في اعتبارك أن المعاملات المتكررة جدًا قد تنبه مكتب الضرائب.

بالإضافة إلى ذلك ، سوف تدفع ضرائب أكثر (13 ٪ من مبلغ البيع) مما إذا كنت إصدار IP. يمكن استلام الخصم الضريبي مرة واحدة فقط ولمبلغ محدود بموجب القانون.

كيفية حساب التكلفة المثلى للمنزل

التقييم السليم للمنزل قبل البيع هو نصف النجاح. تؤدي إعادة تقييم الممتلكات الخاصة بك إلى ضياع الوقت ، كما أن التقليل من شأنك يحرمك من المال ، وهذا ، كما تعلم ، لا يحدث كثيرًا.

نصيحة 4 - ضع في اعتبارك أن قيمة منزلك تتحدد فقط من خلال مستوى المعيشة من حوله. بمعنى آخر ، كلما زاد ثراء جيرانك ، زاد تكلفة منزلك.

هناك طريقتان لتقييم قيمة العقارات:

  1. نهج التكلفة ، والذي يتمثل في تحديد تكاليف شراء نفس الأرض وبناء منزل مماثل ، مع الأخذ في الاعتبار انخفاض قيمة العملة ،
  2. المقارنة ، حيث يمكنك مقارنة منزلك مع نفس المنازل للبيع. كلما زادت المقارنات التي تجدها ، يمكنك تحديد سعر السوق بدقة أكبر.

نصيحة 5 - في عملية التواصل مع المشتري ، معرفة الأسباب الحقيقية للشراء والتركيز عليها. إذا كان المشتري يحب حوض الاستحمام ، فلا تنسَ إظهاره أو إظهار المكان الذي يمكن بناء حوض الاستحمام فيه.

اختيار نظام ضريبي

الخيار الأكثر ملاءمة هو نظام الضرائب المبسط "الدخل ناقص النفقات". في هذه الحالة ، سوف تدفع 15 ٪ من هذا الاختلاف.

كما يتضح من الجدول ، فإن المدخرات كبيرة. يمكنك متابعة عملك بهدوء وإظهار للعملاء أنك تعمل رسميًا وقانونيًا ، مما يستدعي ثقتهم ، ولن تخاف من الغرامات بسبب أنشطة تجارية غير قانونية.

معظم مشتري المنازل لإعادة بيعها رؤية الصفقة كما استثمار.

من المفترض أن لديك ما يكفي من المال لشراء شقة. ينبغي أن تشمل التكاليف المحتملة للأعمال الورقية والإصلاحات ودفع فواتير الخدمات.

بدلاً من شراء أول شقة أو منزل تقابله ، تحتاج إلى تحليل سوق العقارات في منطقتك ومدينتك.

نجري البحوث

  1. تعرف على كيفية بيع العقارات المختلفة ، اعتمادًا على المؤشرات التالية:
  • نوع المبنى
  • فئة الشقق
  • موقع
  • موسمية.
  1. يجب تقييم الطلب والعرض للمباني الجديدة والسكن الثانوي بشكل منفصل.
  2. تقييم الوضع في سوق المطورين والوكالات العقارية.

لقد أفسد بعض المطورين عديمي الضمير سمعتهم بحيث يتم بيع شققهم أسوأ بكثير ، على الرغم من الموقع في منطقة جيدة والخصومات. هذا صحيح بشكل خاص إذا كنت ستشتري شقة في منزل قيد الإنشاء.

بعد هذا التحليل ، سوف تكون قادرًا على تقديم فرق تقريبي في أسعار الشقق بمستوى وشرط معين ، حتى لا تبالغ في الدفع مقابل الهواء ولا تخسر المال أثناء البيع.

3. شراء شقة الانتهاء مع أو بدون زخرفة.

إذا كنت ترغب في كسب المال من إعادة بيع الشقق ، فيمكنك فورًا رفض الخيار الثالث. ليس من السهل بيع شقة جديدة منتهية أعلى من سعر المطور ، ولا يمكن القيام بذلك إلا بعد بضع سنوات ، وعندما (وإذا) ارتفع السعر.

والحقيقة هي أن هذه الشقة سيتم بيعها بالفعل في السوق الثانوية ، حتى لو لم تكن قد عاشت فيها لمدة يوم واحد. هو أكثر صعوبة للحصول على قرض عقاري لمثل هذا المنزل ، وبالتالي فهو بالفعل أقل جاذبية للمشترين.

من المهم أن نفهم أنه حتى المبالغ التي أشرت إليها كمثال لا يمكن كسبها إلا عندما تكون على دراية جيدة بالسوق.

إذا كنت تفكر في إنشاء مبانٍ جديدة ككائن لممارسة الأعمال التجارية ، فعليك التحقق من المطور بعناية وتقييم سيولة المعاملة قبل وقت طويل من تنفيذها. قد لا يحتاج أي شخص إلى أفضل شقة إذا كنت بحاجة إلى الحصول عليها لمدة ثلاثة أيام على الغزلان.

واستهدف فوراً الشقق والاستوديوهات المكونة من غرفة واحدة المكونة من غرفتين ، حيث أنه من الصعب كسب المال عند إعادة بيع الشقق الكبيرة. أنها أكثر تكلفة ، والطلب عليها أقل ، وبالتالي قد تتأخر عملية البيع.

على الرغم من أن هذا العمل ليس شائعًا جدًا في بلدنا ، فهناك منافسة فيه. لا توجد الكثير من الخيارات المربحة للشقق ، والكثير منها لا يصل إلى السوق المفتوحة ، ويبقى في قواعد سمسار عقارات مغلقة.

إذا كان الوصول إلى هذه الموارد لا يمكن الحصول عليه إلا عن طريق خبراء العقارات ، إذن منصات تداول الإفلاس مفتوحة للجميع ، ويمكنك العثور على مئات الخيارات للشقق السائلة عليها.

بالمناسبة ، المنافسة في سوق العطاءات الإفلاس أقل بشكل ملحوظ من الشراء المباشر للشقق لإعادة بيعها.

كيف يكون هذا ممكنًا ، بالنظر إلى الفائدة الواضحة المتمثلة في شراء شقة بسعر أقل من 50 إلى 70٪ من السوق؟ حتى الآن ، قليل من الناس يعرفون هذا الاحتمال أو لا يفهمون من أين تأتي هذه الأسعار المنخفضة في المزاد ، وسوف تتعلم عن ذلك من الفيديو مع خبيرنا.

لمزيد من المعلومات حول كيفية تنظيم المناقصات وأفضل الاستراتيجيات اللازمة لشراء الشقق والمنازل والسيارات المفلسة ، نتحدث في صف رئيسي مجاني:

انقر فوق الزر والاشتراك في ورشة عمل مجانية للتعرف على الخطوات الخمس لفورمولا واتسون ، وكيفية شراء السيارات والشقق والمنازل في مزايدة الإفلاس بخصم 50 - 90 ٪!

العوامل المؤثرة في قيمة المنزل (في الأهمية)

  1. النظافة القانونية (توجد جميع المستندات اللازمة ، المنزل خالي من حقوق الغير ، ولا يتم رهنه لأي شخص ولا يظهر قيد الاعتقال) ،
  2. منطقة السكن (كلما كان جيرانك أغنى - كان المنزل أغلى)
  3. موقع المنزل (البيئة ، المناظر الطبيعية ، بداية الشارع أو النهاية ، قرب الخزان أو الحديقة ، المسافة من الطريق السريع) ،
  4. الحالة الفنية للمنزل (سنة البناء ، التدهور ، المظهر) ،
  5. الشبكات الهندسية (التدفئة ، الكهرباء ، الغاز ، إمدادات المياه ، الصرف الصحي ، الإنترنت) ،
  6. البنية التحتية في جميع أنحاء المنزل (الوصول إلى الطرق والمحلات التجارية والمدارس ورياض الأطفال والمستشفيات) ،
  7. الاستعداد لصفقة (لا يوجد أحد مسجل في المنزل ولا أحد يعيش).

نصيحة 6 - تذكر أن العوامل الرئيسية للمشتري لن تكون مزايا المنزل ، ولكن عيوبه. قم بالتقييم المسبق للظروف التي قد تجبرك على الحصول على خصم (ضوضاء مرور القطارات الكهربائية ، والطرق السيئة ، والمياه الحديدية ، وما إلى ذلك) وزيادة السعر حسب حجم الخصم المقترح.

كيفية إرسال إعلان مبيعات فعال

أولاً ، اسمح لجيرانك وأصدقائك بمعرفة نواياك - فرصة البيع من خلال "فستان الشمس" مرتفعة جدًا. لكن الطريقة الأكثر فاعلية لبيع المنزل هي وضع إعلان على الإنترنت (لقد انقضى وقت الإعلانات في الصحف - لا تضيع وقتك).

  1. سجل على موقع Avito.ru واحصل على حق الوصول إلى حسابك الشخصي. سيكون من الممكن وضع إعلان واحد فقط في قسم "العقارات" مجانًا ، لكننا لسنا بحاجة إلى ذلك ،
  2. التقط 10-15 صورة عالية الدقة. بالإضافة إلى ذلك ، أوصي بتصوير فيديو ، لكن يمكنك إضافة فيديو إلى Avito فقط كرابط إلى YouTube ، وهذا ليس مناسبًا دائمًا ،
  3. اختر بعناية موقع المنزل على الخريطة. إذا كان المنزل بالقرب من الطريق الدائري ، فيمكنك الإشارة إلى أن المنزل يقع في المدينة وبالتالي زيادة عدد مرات عرض الإعلان ،
  4. هناك خدمات مدفوعة يمكنك من خلالها تمييز إعلانك بالألوان أو إضافة إطار ، لكنني لا أوصي بإنفاق المال عليه. الشيء الوحيد الذي يعمل هو البحث رفع. من الأفضل القيام بالرفع يوم الاثنين أو الثلاثاء ، عندما يكون أقصى نشاط للمستخدم ،
  5. أشر فقط إلى المعلومات المهمة تقنيًا في الإعلان: توفر الاتصالات والبنية التحتية ونوع مواد الجدران ونوع السقف وسنة الإنشاء وعدد الطوابق والمساحة والحجم وعدد الغرف والحمامات. جمل مثل: مكان خلاب ، هادئ ، مريح ، جميل - في وصف الإعلان ليست ضرورية. هذا هو رأيك الشخصي البحت ، اكتب الحقائق فقط. بالإضافة إلى ذلك ، لا تستخدم عبارات النماذج مثل: عاجل ، مساومة ، لا تزعج الوسطاء ، ولكن تأكد من الإشارة إلى أنك المالك ،
  6. أشر إلى القيمة الحقيقية للمنزل في الإعلان ، وبالتأكيد لا يستحق الأمر وضع إعلان بدون ثمن. لا سعر - لا يوجد طلب ،
  7. لا تقم بتكرار الإعلانات على نفس الموقع ، وإذا رأيت أن شخصًا آخر غيرك يبيع الممتلكات الخاصة بك ، فلا تتردد في تقديم شكوى بشأن الإعلان المكرر الذي يدعم Avito.

مثال على إعلان: سأبيع منزلاً من كتل سيليكات الغاز لعام 2009 2 طوابق + العلية. الطابق الأول: مطبخ - 20 متر مربع / م ، غرفة نوم للضيوف - 15 متر مربع / م ، حمام للضيوف - 3 متر مربع / م. الطابق الثاني: غرفة نوم - 20 متر مربع / م ، غرفة نوم الأطفال №1 - 15 متر مربع / م ، غرفة نوم الأطفال №2 - 15 متر مربع / م ، حمام مع حوض استحمام - 10 متر مربع / م. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. حاول عرض كل مكالمة واردة من مشتر محتمل.

كم من الوقت يستغرق لبيع منزل

لذلك ، بدأ المشترين المحتملين للاتصال بك مختلطة مع أصحاب العقارات. وفقًا لملاحظاتي ، من أجل إيجاد مشتر حقيقي ، سيتعين عليك إجراء 5 إلى 20 مرة ظهور ، أي الحصول على 10 إلى 50 مكالمة واردة. خطة لقضاء 2-6 أشهر على بيع منزل ريفي.

بالإضافة إلى ذلك ، كن مستعدًا لمدة أسبوعين (عادةً ما يتم توفير هذه الفترة لنقل المنزل إلى المالك الجديد) للتحقق من المنزل المباع ومغادرته.

نصيحة 8 - إذا تم تأخير عملية البيع: قم بتخفيض السعر ، أو أخرج المنزل من البيع وطرحه مرة أخرى في موسم الذروة (مارس-أبريل وأكتوبر-نوفمبر).

تم العثور على المشتري ، تم تعيين سعر المنزل ، يبقى فقط لترتيب بيع المنزل في روسريستر بشكل صحيح. بالنسبة لكلا الجانبين ، هذه هي الخطوة الأخيرة والأكثر أهمية.

يرجى ملاحظة أنه عند بيع المنزل ، يكتسب المشتري الحق في استخدام الأرض المعنية بنفس شروط بائع العقارات. هذا يعني أنه إذا تم تسجيل ملكية المنزل في روسريستر ، فإن المالك الجديد يصبح تلقائيًا مستأجر بموجب عقد إيجار وفقًا لشروط نفس المستأجر القديم - وهذا ما يسمى الخلافة العالمية.

ما الضرائب على بيع منزل سوف تضطر لدفع

ينص التشريع الضريبي للاتحاد الروسي على دفع ضريبة الدخل لبيع العقارات من قبل الأفراد الذين يمتلكونها لمدة تقل عن 5 سنوات - 13 ٪ من القيمة المحددة في العقد.

نصيحة 9 - في بعض الأحيان يكون من الأفضل بيع منزل أرخص ، أو شراء عملة بهذه الأموال أو وضعها في بنك ، بدلاً من انتظار المشتري بالسعر الذي تحتاجه. إذا أعطوا المال - تحتاج إلى بيع.

في الختام

البيع الذاتي للمنزل ليس مربحًا فحسب ، ولكنه مفيد أيضًا. بمجرد اجتياز هذا "المسار" ، ستقوم دائمًا بتوحيد مهارات البائع ، والتي ستحتاجها بالتأكيد عند شراء أو بيع أي عقارات أخرى. والنصيحة الأخيرة:

نصيحة 10 - راقب تحركات أسعار العقارات العالمية للبيع عندما تكون باهظة الثمن وإعادة الشراء عندما تكون رخيصة.

شاهد الفيديو: أهم 10 نصائح لبيع سيارتك بنجاح على الإنترنت (شهر اكتوبر 2020).

Pin
Send
Share
Send
Send